A partir de 2026, o mercado de locações imobiliárias no Brasil enfrentará uma nova realidade tributária. Com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, pessoas físicas que vivem da renda de aluguéis deverão se adaptar a um novo modelo de cobrança de impostos. A mudança promete reorganizar a forma como o Estado arrecada sobre esse tipo de atividade, mas também levanta preocupações entre investidores e locadores.
A principal novidade é a criação de dois tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, e o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal. Ambos incidirão sobre a locação de imóveis, somando-se ao já existente Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). A medida visa ampliar a base de arrecadação e tornar o sistema mais uniforme, mas pode representar um aumento significativo na carga tributária para determinados contribuintes.
Segundo o texto da lei, a nova tributação não será aplicada a todos os locadores. Estão obrigados a recolher IBS e CBS apenas aqueles que possuírem mais de três imóveis alugados ou que tenham receita bruta anual superior a R$ 240 mil com aluguéis — o equivalente a R$ 20 mil mensais. Mesmo quem ultrapassar esse limite em até 20% será enquadrado nos novos tributos, o que exige atenção redobrada de quem atua nesse segmento.
A alíquota combinada de IBS e CBS poderá variar entre 25% e 27%. No entanto, há mecanismos de redução que amenizam o impacto. Um dos principais é o desconto de 70% na base de cálculo, o que reduz a alíquota efetiva para cerca de 8% a 10%. Além disso, locações residenciais contarão com um abatimento mensal de R$ 600 por imóvel no valor do aluguel tributável, o que pode beneficiar pequenos locadores que atuam no segmento habitacional.
O cronograma de transição prevê uma implementação gradual. Em 2026, as alíquotas serão simbólicas — 0,1% para o IBS e 0,9% para o CBS — permitindo que o mercado se adapte às novas regras. A partir de 2028, os percentuais aumentam progressivamente, até que em 2033 os tributos antigos (ISS, PIS e Cofins) sejam extintos e o novo sistema esteja plenamente em vigor.
Especialistas apontam que o impacto será sentido principalmente por pequenos investidores e famílias que dependem da renda de aluguel como fonte de sustento. Com o aumento da carga tributária, é provável que parte dos custos seja repassada ao inquilino, elevando o valor final dos aluguéis. Isso pode gerar efeitos colaterais no mercado imobiliário, como maior inadimplência ou redução da demanda por imóveis locados.
Por outro lado, a reforma busca simplificar o sistema tributário e reduzir distorções, o que pode trazer benefícios no longo prazo. A uniformização das regras e a transparência na cobrança de impostos são apontadas como avanços importantes, embora o desafio esteja em equilibrar arrecadação e justiça fiscal.
Para os locadores, o momento é de planejamento. Avaliar o número de imóveis, a receita obtida e os impactos da nova legislação será essencial para evitar surpresas e garantir conformidade com o fisco. Já os inquilinos devem ficar atentos a possíveis reajustes e negociar com clareza os termos dos contratos.
A reforma tributária marca um novo capítulo na relação entre o Estado e o contribuinte. No caso dos aluguéis, ela exige atenção, adaptação e diálogo entre todas as partes envolvidas. O futuro da locação imobiliária no Brasil será moldado por essas novas regras — e por como o mercado responderá a elas.